Аренда жилья: можно ли поменять обои и люстру без согласия хозяина? Кто наведет порядок, если съемную квартиру залило?

Несмотря на то, что ассортимент сдаваемых в аренду квартир сегодня довольно разнообразен, далеко не всегда удается найти жилье, полностью удовлетворяющее вкусам и представлениям о прекрасном. Вот и встает вопрос ремонта, чтобы привести квартиру в соответствие со своими запросами. К тому же многие арендаторы полагают, что, раз они делают ремонт, значит, арендная плата будет меньше, да и любые действия по улучшению внешнего вида недвижимости, в том числе после различных ЧП и неприятностей, снизят стоимость аренды.
Но все не так просто, и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, разрешено ли делать ремонт в арендуемой квартире, учитывается ли он в счет арендной платы и каким образом нужно решать ремонтный вопрос с собственником.

Хозяин - барин
Любая арендуемая квартира, даже если арендатор чувствует себя в ней очень уютно, ни в коем разе не становится от этого его собственным жильем. А поэтому все вопросы переустройства и изменения внешнего вида квартиры должны обговариваться с собственником недвижимости. «Даже если арендатору хочется просто повесить картину, это тоже необходимо обсуждать с арендодателем, ведь он может возражать против сверления дырок. И в договорах аренды на эти случаи есть соответствующие пункты», - говорит Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». А согласие на ремонт и прочие действия, изменяющие внешний вид жилья, должно быть обязательно письменным. «И надо отметить, на практике собственники квартир, сдаваемых в аренду, крайне редко соглашаются на внесение каких-либо изменений в обстановку и внешний вид жилья», - свидетельствует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», а поэтому никаких письменных разрешений не дают. Так что в большинстве случаев арендаторам приходится принимать то, что есть, либо искать другой вариант.
Хотя для начала стоит изучить договор, потому что по условиям некоторых из них согласовывать требуется лишь существенные изменения (замену отделочных материалов и мебели, перепланировки и т.п.), а небольшие новшества в виде картины на стене, могут быть разрешены без уведомления собственника. Так что если бОльших изменений арендатору и не надо, можно смело вселяться. Ну а если одной картины для счастливой жизни недостаточно либо ограничения по договору аренды все же более жесткие и запрещают все, то можно попробовать договориться. Когда хочется лишь поменять цвет обоев или повесить всю ту же картину, то вероятность получить желаемое есть. И чем дороже стоит арендуемая недвижимость и выше арендные ставки, тем, как правило, сговорчивее собственники, ведь найти арендаторов для таких объектов намного сложнее, и никто не будет платить несколько тысяч долларов в месяц за жилье, которое не нравится. «В нашей практике даже были случаи, когда арендаторы просили сделать проход между квартирами, расположенными рядом и принадлежащими одному собственнику», - говорит Ольга Смирнова, директор департамента аренды компании «Поинт Эстейт», и такие просьбы тоже удовлетворялись. Однако, если речь об экономичном жилье с адекватной рынку арендной платой, собственнику нет необходимости идти на какие-то уступки.
Впрочем, вышесказанное относится к квартирам в хорошем состоянии с ремонтом, соответствующем их классу, а вот если недвижимость требует новой отделки по вполне объективным причинам, то согласие на ремонтные работы более вероятно. «Чаще в случаях, когда квартире требуется ремонт, собственники охотно идут на то, чтобы его сделали арендаторы, - утверждают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Но и тут обойтись без согласований невозможно. Поскольку право собственности принадлежит арендодателю, то его пожелания к ремонту обязательно учитываются и, как правило, окончательное решение, например, по выбору цвета и орнамента обоев, остается за ним». Хотя, конечно, в каких-то случаях, как отмечает Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»), можно договориться с собственником о косметическом ремонте «под жильца», но зато другие арендодатели могут вообще запретить любые ремонтные работы. Такое, например, случается, если в аренду предлагается квартира без отделки в новостройке, ведь, как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), «голые стены» часто сдают как раз для того, чтобы накопить денег на ремонт – тот, который хочется арендодателю. Но и на вторичном рынке собственник жилья заинтересован в ремонте далеко не всегда, допустим, если через год-другой он планирует продать квартиру совсем, то ремонт от арендатора, скорее всего, его не привлечет. А вот на снижение арендной платы в таких случаях собственники идут, как правило, охотно, и тут уж решать ...