Сегодня 03:35
Материалы и оборудование
30.01.2025
Ликбез по недвижимости
30.01.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
S.A. Ricci
Фото: Источник фото

Аналитики ricci совместно с направлением ricci|офисы подвели итоги первого квартала в офисной недвижимости. Основные выводы:

  • Средний уровень вакансии по офисам класса A, B+ и B снизился на 0,5 п.п. и составил 9%. Уровень вакансии конкретно в объектах класса A и B+ сократился на 0,6 п.п. по сравнению с концом 2021 г. – до 10,8% и 8,4% соответственно.
  • По предварительным оценкам к концу 2022 г. “офисная” вакансия увеличится до 16-18% по рынку в целом и до 25% – по объектам А-класса.
  • Увеличение вакансии в совокупности с инфляцией при ограниченном объеме новых площадей будут способствовать сохранению арендных ставок на уровне начала 2022 г., по крайней мере в офисах класса A.
  • По итогам I квартала средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А выросла на 3,1% и составила 26 200 руб./кв. м/год, в бизнес-центрах класса B – практически не изменилась по сравнению с концом 2021 г. и составила 16 400 руб./кв. м/год.
  • Также прогнозируется спрос на более мелкие офисные блоки в связи с оптимизацией ряда крупных бизнес-игроков и роста активности малого бизнеса. Это предположение подтверждают и девелоперы.

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE:

«Вследствие восстановления экономики страны максимальную заполняемость покажут бизнес-центры, где представлена разноформатная нарезка – от 50 кв. м до офисных этажей под крупного арендатора. Спрос в ближайшей перспективе сконцентрируется в сегменте небольших офисных блоков. Их будут рассматривать арендаторы малого и среднего бизнеса, который сейчас имеет потенциал для развития, а также компании, которые примут решение оптимизировать свои площади. Отметим, что мелкая нарезка сегодня представлена только в ряде строящихся бизнес-центров класса А в пределах МКАД. Дефицит такого предложения как в готовых, так и строящихся бизнес-центрах дополнительно будет удерживать вакансию от роста в мелкой нарезке».

Основные тренды

В начале 2022 года (январь-февраль) наблюдалась высокая активность на рынке офисной недвижимости. Все жили в парадигме конца 2021 года – уровень вакансии постепенно снижается, оказывая давление на ставки аренды в сторону роста. Однако последний месяц первого квартала скорректировал планы – санкции, макроэкономическая и геополитическая ситуации, высокая волатильность доллара и неопределенность заставила многих игроков рынка встать на паузу или вообще отказаться от намеченных планов.

Рынок офисной недвижимости не так быстро реагирует на развитие макроэкономической ситуации, поэтому изменение индикаторов в офисном сегменте мы увидим не ранее чем через полгода. Однако уже сейчас понятно, что деловая активность сократится, количество новых сделок значительно снизится, а работы по пересогласованию договоров аренды и оптимизации офисных пространств будет много.

За последние 10 лет иностранные компании арендовали в Москве около 2,8-3 млн кв. м, преимущественно в офисах класса А, что в целом составляет не менее 16% от общего объема рынка качественных офисных площадей на конец I квартала 2022 г., и более 50% общего объема класса А. Какая-то часть иностранных арендаторов, а также их партнерских бизнесов, безусловно, сократит свои площади или вовсе уйдет, что добавит на офисный рынок вакантных площадей в классе А, по нашим предварительным оценкам, около 600–800 тыс. кв. м.

Предложение  

Объем нового строительства класса А и B+ по итогам 2022 года может составить около 714 тыс. кв. м. Отметим, что уже сейчас, порядка 35% офисных площадей (250 тыс. кв. м) из данного объема арендованы или проданы. Тем не менее цифры по вводу скорее всего скорректируются в меньшую сторону, до 500–550 тыс. кв. м, учитывая выросшую стоимость финансирования, строительных материалах и оборудования, а также задержки в поставках. Прогнозы же по вводу на 2023-2024 гг. скорее всего существенно снизятся. Таким образом, в течение 2022 года в новых объектах на рынке появится около 300-400 тыс. кв. м свободных площадей, с учетом как задержек по вводу новых объектов, так и ожидаемого выхода из уже заключенных предварительных договоров некоторых компаний.

Объекты, планируемые к вводу в 2022 г.

Объект

Адрес

Офисная площадь, кв. м

Предполагаемый квартал ввода

AFI Square

улица Грузинский Вал, 11

78 992

2 квартал 2022

ComCity (фаза Bravo)

Киевское шоссе, 22-й км, 6с1

61 600

2 квартал 2022

DM Tower

Варшавское шоссе, 9с7

31 800

2 квартал 2022

Парк Легенд

Автозаводская улица, 23

90 677

3 квартал 2022

Lucky

2-я Звенигородская улица, 12 (строение 1,2,6,18)

24 001

3 квартал 2022

STONE Towers (Tower A)

Бумажный проезд, 19с5

10 170

3 квартал 2022

Алкон III

Ленинградский проспект, 34

11 253

4 квартал 2022

Вакантность

По предварительным данным уровень вакантности по итогу I квартала 2022 года сократился во всех классах, что является следствием высокой деловой активности первых двух месяцев 2022 года.

Уровень вакансии в качественных объектах класса А сократился на 0,6 п. п по сравнению с концом 2021 года и составил 10,8%.

По результатам первых трех месяцев 2022 года доля вакантных площадей в объектах класса B+ также изменилась на -0, 6 п. п. по сравнению с концом 2021 годом и составила 8,4%.

Средний уровень вакансии на офисном рынке (в совокупности по классам А, B+ и B) сократился на 0,5 п. п. и составил 9%.

По нашим прогнозам, две ключевые тенденции будут оказывать влияние на уровень вакансии в 2022 году: с одной стороны – перенос ввода части новых объектов на 2023 год, а с другой –  очень ограниченное количество новых сделок, сжатие или уход с рынка некоторых иностранных и российских компаний, бизнес которых пострадал из-за санкций и изменений в геополитической ситуации. Таким образом, мы оцениваем, что вакансия в классе А с 10,8%, даже с учетом относительно небольшого ввода свободных площадей, увеличится до уровня в 25-30% в классе А, и до 16-18% на рынке в целом.

Вакансия в классе А будет увеличиваться, но ее рост будет неоднородным. Наибольший удар придётся на крупные блоки в диапазоне 1 000 - 3 000 кв. м, которые высвободятся из-за съезда иностранных компаний или сжатия бизнеса. В свою очередь небольшие офисные блоки до 150 кв. м в бизнес-центрах класса А будут востребованы со стороны мелкого и среднего бизнеса, собственники которого воспользуются рыночной конъюнктурой для улучшения местоположения и качества своего офиса.

Ставки аренды

Средневзвешенная ставка аренды по итогам I квартала 2022 года в классе А увеличилась по сравнению с концом 2021 года на 3,1% и составила 26 200 руб./кв. м/год. Данный показатель не отражает поведения рынка в целом, а обусловлен техническим увеличением ставок в объектах, экспонируемых в долларах, на конец I квартала 2022 года.

Показатель средневзвешенной ставки аренды в бизнес-центрах класса B+ по итогам I квартала 2022 года практически не изменился по сравнению с концом 2021 года и составил 16 400 руб./кв. м/год.

Таким образом, ставки аренды в I квартале 2022 года, в основном, находились на уровне конца 2021 года, при этом вымывание бюджетных площадей в первые 2 месяца нового года и волатильность курса доллара в марте вызвали техническое увеличение средневзвешенной ставки в классе А. Однако, учитывая тенденцию ужесточения валютного регулирования в Российской Федерации в целом, те единичные объекты в Москве, где ставки аренды котируются в долларах, возможно будут вынуждены вскоре перейти к рублевому ценообразованию.

Несмотря на то, что некоторые владельцы премиальных объектов уже индексировали запрашиваемые ставки в виду ожидаемой высокой рублевой инфляции, мы полагаем, что постепенный рост вакансии в совокупности с инфляцией, но ограниченным появлением новых площадей, должны будут способствовать сохранению запрашиваемых ставок аренды, как минимум, в офисах класса А, на текущих уровнях в течение 2022 года.

 

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Ремонт дороги - установка бордюрных блоков между газоном и дорогой

Чем хорош вибропресс для бордюров

Вибропрессование – изготовление строительного материала из полусухих бетонных смесей с уплотнением за счёт вибрации и прессования. Меньшее содержание воды при изготовлении – отличительная особенность этого метода.
00
Стена и на ней много евро-розеток 220 вольт в рамке

Рамки для розеток и выключателей: Элегантный акцент в вашем интерьере

Рамки для розеток и выключателей выполняют не только функциональную, но и декоративную роль, добавляя аккуратный и стильный акцент в любой интерьер.
00
Иногда окраска стен и художественное рисование могут сойтись в виде неповторимого интерьера

Искусство покраски стен: как создать уникальный интерьер

Покраска стен — это не просто процесс обновления внешнего вида помещения, но и возможность выразить свою индивидуальность, создать атмосферу уюта и гармонии.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

На рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается рекордно низкая вакансия за последние 16 лет

По прогнозам Nikoliers, текущий уровень вакансии 5,5% будет снижаться в ближайшие несколько лет и достигнет 3,9% к 2027 году. Среди основных причин: острый дефицит предложения.
00
IBC Real Estate, логотип

Рыночные ЗПИФ недвижимости набирают популярность

Стоимость чистых активов рыночных фондов недвижимости в 2024 году увеличилась на треть и приблизилась к отметке в 500 млрд руб.
10
Совхозная ул., д. 10А. Москва, ЮВАО, Люблино

Около тысячи москвичей приступили к осмотру квартир по программе реновации в Люблино

В январе 2025 года жители пяти расселяемых зданий на улицах Армавирской, Краснодонской и Судакова начали осматривать предложенное городом жилье в доме 10А на улице Совхозной.
00
Премиум-квартал МИRА графика

Генеральным подрядчиком премиального дома МИRА стала компания ANTTEQ

Новый проект от MR Group будет построен на участке площадью 1,28 гектара, где возведут три корпуса высотой от 17 до 24 этажей. В непосредственной близости - река Яуза и парк «Акведук».
10
Нагатинская улица, владение 1/4. Москва, ЮАО, Нагатино-Садовники

В районе Нагатино-Садовники началось строительство еще одного дома по программе реновации

Жилой комплекс общей площадью более 47 тысяч квадратных метров появится по адресу: Нагатинская улица, владение 1/4 и будет рассчитан на 414 квартир.
00
Премия Urban логотип

Ваш ЖК — “смертельно опасен”: почему новостройки горят, тонут и падают и как этого избежать

Специалисты первой в России сертификации новостроек Urban Grade рассказали, с какими рисками могут столкнуться новоселы: от безобидных недоразумений до смертельно опасных просчетов, и как их избежать.
00
ЖК Мираполис

В 2024 году сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры и апартаменты

Быстрее всего вырос показатель цены трехкомнатных лотов в премиальном сегменте, тогда как цены в «бизнесе» и «комфорте» вышли «на плато».
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

На рынке новостроек Москвы 85% альтернативных сделок проходят без доплаты

Доля покупок с ипотекой сократилась до 38% в общем объеме; альтернативные сделки в 85% случаев проводятся без доплаты кредитными деньгами и только в 15% с «ипотечным плечом».
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Автокредитование единственный сегмент, показавший рост за 2024 год, ипотека упала на 40%

В декабре граждане в общей совокупности по всем сегментам розничного кредитования оформили в банках 2,93 млн кредитов на общую сумму 715,63 млрд руб. Это самый низкий уровень кредитования за последние 2 года.
00
Молодогвардейская улица, владения 54, 58 карта

В Кунцево появилась новая стартовая площадка по программе реновации

Новый дом для переселения по программе реновации возведут в Западном административном округе в районе Кунцево. Площадь новостройки составит 156 тысяч квадратных метров.
Или войти с помощью: