6 фактов о сделках с недвижимостью

Риэлторам видно все: от не заправленной кровати до захламленной лоджии и евроремонта в стиле «ампир». На протяжении многих лет работы риэлторам становятся известны несколько очевидных секретов: почему одни квартиры продаются в желаемые сроки, а другие зависают на рынке на многие месяцы или даже годы? Почему некоторые, на первый взгляд, перспективные покупатели в итоге ничего так и не покупают? Как получить ипотечный кредит на действительно выгодных условиях? Сколько же на самом деле риэлторы зарабатывают со сделки по продаже квартиры или загородного дома?

Сегодня мы готовы поделиться с вами этой информацией. Вот шесть фактов, которые риэлторы хотят сообщить как продавцам так и покупателям недвижимости.

1. Хотите быстро продать? Начните рекламировать по цене ниже рынка

В текущей ситуации продавцы слишком оптимистично оценивают перспективы роста рынка недвижимости и склонны, особенно на начальном этапе продажи своей квартиры или дома, несколько переоценивать возможности покупателей. Реальные покупатели сегодня очень прагматичны и в большинстве случаев совершают сделки с недвижимостью по причине необходимости. Например, когда в семье появляется второй ребенок и становится невозможным проживание двух детей и их родителей в однокомнатной квартире. Или когда люди вынуждены разъехаться и разменять двухкомнатную квартиру после развода. Таким образом, в интересах продавца начать продажу своей недвижимости с привлекательной для покупателей цены.

Что это означает в денежном исчислении? Установите цену на свою квартиру немного ниже нижней рыночной планки по аналогичным вариантам. Немного ниже, хотя бы на «тысячу рублей».

Например: если аналогичные квартиры в вашем районе сгруппированы вокруг 7,2 миллионов рублей, а нижняя граница проходит по 7 миллионам, то вам стоит выставить свою квартиру на продажу по цене 6 990.

Вам, как продавцу, сегодня нужно знать, что чем дольше ваша квартира или дом будут стоять в продаже на рынке, тем меньше у вас шансов в итоге получить за неё справедливую цену. Вам нужно позиционировать себя как желающего действительно продать, нежели желающего попробовать это сделать в неопределенные сроки.

Пословица, которая утверждает, что «скупой платит дважды» в этом случае работает и в другую сторону в отношении продавца, который изначально завысив цену на свою недвижимость, вынужден несколько раз снижать её, чтобы в итоге продать квартиру через год с неоправданным дисконтом.

Если вы совершаете альтернативную сделку и уже подобрали желаемый для себя вариант покупки, то вопрос продажи в сжатые сроки для вас стоит достаточно остро. В этом случае, однозначно, не стоит поддаваться искушению получить за свою квартиру немного больше рынка. Сегодня у вас на это крайне мало шансов. Если ваш жилищный вопрос требует решения, то выверенная тактика продажи вашей квартиры является залогом успеха всего дела.

2. Предварительное одобрение банка по ипотеке получено. Что дальше?

Для многих потенциальных покупателей экономия заканчивается с той минуты, когда они получают решение, одобрение банка на выдачу им ипотечного кредита. Подчас они начинают открывать новые кредитные карты, брать потребительские кредиты на покупку новой мебели или техники для своего будущего дома.

Однако предварительная оценка платежеспособности заемщика и согласие банка на выдачу ипотечного кредита на определенную суммы на обозначенных условиях является только первым шагом на пути к сделке и покупке нового жилья.

Непосредственно перед совершением сделки банк повторно рассмотрит финансовую ситуацию покупателя. И если она изменилась в худшую сторону (снизилась заработная плата, появились задолженности по кредитным картам или просто по ним были увеличены лимиты овердрафта), то заемщик в результате может получить кредит с более высокой процентной ставкой, на меньшую сумму или даже получить отказ.

Если вы получили первичное одобрение по ипотеке, то не открывайте новых кредитных карт и не берите потребительские кредиты, пока ваша сделка по покупке недвижимости не закончится. Более того, лучше повременить с новыми расходами пока вы не въехали в новую квартиру и не прожили там два-три месяца. Этого времени вам будет достаточно, чтобы оценить свои реальные финансовые возможности с учетом появившихся ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

3. Сделка с недвижимостью занимает больше времени, чем вы думаете

Если вы продаете или покупаете квартиру, то нужно реально оценивать временные рамки, в которых будет проходить сделка. Большинство людей не осознают реальных сроков совершения сделки, особенно если она альтернативная, входит в цепочку, включающую в себя нескольких участников с одновременной продажей и покупкой нескольких квартир.

Нереалистичные ожидания, недооценка временного фактора, расчет на то, что все пойдет по запланированному пути — добавляет стресса к без того напряженной ситуации. Продавцам и покупателям недвижимости нужно понимать, сколько времени занимает процесс сделки в реальном мире и сроить свои плана соответственно.

Примерный временной график основных этапов продажи квартиры:

Выбор риэлтора, согласование условий агентского договора: 1 неделя

Подготовка квартиры к продаже, фотографирование, выставление на рекламные площадки и риэлтерские базы (число которых, в некоторых городах доходит до 100): 1 неделя

Среднее время нахождение объекта недвижимости на рынке (варьируется в широких пределах из-за расположения и стоимости): 2-3 месяца

Ведение переговоров по цене, согласование условий сделки, внесение аванса: 1-2 недели

Подготовка к сделке, сбор документов, госрегистрация: от 3 недель до 1,5 месяцев

Таким образом, вы должны рассчитывать на срок порядка 3-6 месяцев. С учетом того, что продаваемая вами квартира оценена по рыночной стоимости и с документами для сделки все в порядке.

4. Не все покупатели в состоянии купить

Чтобы показать свою значимость, иногда потенциальные покупатели говорят вам, что они готовы купить вашу квартиру и что у них не будет никаких проблем с получением ипотечного кредита.

Однако это еще ничего не значит. Мнение потенциального заемщика о своей положительной кредитной истории и платежеспособности не всегда совпадает с решением банка выдать ему ипотечный кредит на требуемую сумму и желаемых для него условиях.

Кроме проверки покупателя, банк также должен проверить вашу квартиру в качестве предмета залога, и здесь могут неожиданно возникнут некоторые факторы, которые не будут способствовать скорой сделке.

Обязательно позвольте вашему риэлтору предварительно и досконально изучить все моменты, которые так или иначе могут повлиять на продажу вашей квартиры в желаемые вами сроки.

5. Ваша квартира должна хорошо пахнуть

Продавцы часто не придают никакого значения тем деталям, которые могут сыграть решающую роль в процессе продажи квартиры. Большинство продавцов не хотят слушать своих риэлторов, которые дают им практические советы как подготовить квартиру к фотографированию и к дальнейшим показам.

Покупатель вашей квартиры должен войти внутрь и почувствовать себя комфортно: на кухне, в ванной, в туалете и во всех комнатах должно быть прибрано и хорошо пахнуть. Нужно постараться максимально убрать все свои личные вещи подальше от глаз покупателя.

Продавцы должны поставить себя на место потенциальных покупателей и постараться посмотреть на свой дом со стороны.

Во время показов всё должно выглядеть чисто и опрятно. Нельзя допустить, чтобы кровать была не заправлена и по комнатам была развешана одежда. Если в квартире живут домашние животные, то их обязательно нужно отнести к соседям или кому-то выйти на прогулку на улицу на это время.

Беспорядок в продаваемой квартире оставляет впечатление, которое очень сложно преодолеть потенциальному покупателю.

Контрольный мини-список для показа:

Интерьер в квартире чистый. Приятный ненавязчивый запах (например, свежесваренного кофе)

Комфортная температура. Желательно предварительно проветрить квартиру. Заранее включит кондиционер

Максимальное освещение — естественное или искусственное в зависимости от времени суток, для создания дополнительного уюта можно использовать светодиодные свечи

Впечатление, которое вы хотите произвести: в квартире тепло, уютно, комфортно.

6. Риэлторы не зарабатывают так много, как вы думаете

Сумма, которую вы платите за проведение сделки по продаже или покупке недвижимости, не является целиком и полностью вознаграждением того риэлтора, который с вами работает.

Четыре процента, которые являются принятым на рынке риэлторских услуг размеров вознаграждения, делятся среди нескольких специалистов агентства, которые принимают непосредственно участие в процессе ведущему к успешной сделке. Риэлторы насчитывают порядка двухсот действий, которые они должны совершить от начала до конца в течение двух-трех и более месяцев, чтобы решить жилищный вопрос одного клиента. В итоге фактический заработок риэлтора редко когда составляет более одного процента от цены объекта недвижимости.

А при продаже более дорогих и соответственно долго продаваемых объектов (бизнес класса и выше), риэлтор продавца вынужден делить комиссию, оплачиваемую его клиентом, с риэлтором со стороны покупателя. Так что неоправданно высокие заработки риэлторов являются одним из больших заблуждений.